lunes, 14 de febrero de 2011

¿Cuánto nos importan nuestros vecinos? (I)

Seguro que en más de una ocasión os ha llamado la atención los enormes contrastes que suelen encontrarse entre diferentes zonas de una misma ciudad. En un simple paseo, uno puede pasar de paisajes dominados por rascacielos y bloques de innumerables pisos a otros en los que las viviendas apenas llegarán a tres pisos de altura, y en los que las cristaleras de los edificios se sustituyen por frías paredes de ladrillo, en el mejor de los casos. Obviamente, las diferencias entre ciudades son notables. Pensad en los contrastes que plantean ciudades como Río de Janeiro, frente a otros más modestos, como en el caso de Madrid. Quedémonos en particular, por cercanía, con el caso de esta última (los países en vías de desarrollo son, siempre, más que complejos).

¿A qué vienen estas diferencias entre barrios? Bueno, principalmente se producen debido a la gente que vive en ellos. Entonces, si hay diferencias entre barrios, es porque vive gente distinta en ellos, ¿a qué se debe? Uno se sentiría tentado a responder que vive gente distinta porque los barrios son distintos (tienen mejores o peores infraestructuras, mejores o peores escuelas o servicios sanitarios, etc.), pero asumir esa respuesta nos llevaría a un razonamiento circular, además de no del todo cierto. La gente pudiente no se va a vivir a zonas con buenas infraestructuras o servicios, sino que éstos se construyen o generan en las zonas en las que vive gente pudiente, al menos en mayor medida o calidad que en otras zonas. A decir verdad, guste o no, tiene sentido: familias con mayores niveles de renta pueden sufragar más servicios, o servicios de mayor calidad, o simplemente más caros. No tiene demasiado misterio. ¿Podemos comprobar esta hipótesis? Supongamos que el precio de la vivienda es un buen indicador del nivel adquisitivo de las familias de una zona urbana (si un barrio es "mejor" en todos los sentidos las familias estarán dispuestas a pagar más por una vivienda en alquiler o en propiedad). Naturalmente, el precio de la vivienda no refleja "sólo" la consideración que se tenga hacia la calidad de un barrio (la escasez general de vivienda, la calidad de la construcción, etc. son otros elementos a considerar) pero, en términos generales, podemos considerar al precio como un indicador significativo. Para comprobarlo, emplearemos el precio de los alquileres y para la compra de vivienda de segunda mano en los distintos distritos de la ciudad de Madrid [1] a diciembre de 2010. Los precios por distritos ordenados de mayor a menor en gráficos de barras son los siguientes:

Como decíamos, si consideramos los precios un indicador más o menos fiable (o al menos significativo) de la renta media de los familias de un distrito concreto, mirando las gráficas podríamos concluir, en términos generales, que las familias más pudientes viven en los distritos de Salamanca, Centro, Chamartín y Chamberí, mientras que las menos pudientes viven en Carabanchel, Usera y Villaverde. De hecho, aunque hay algunas diferencias entre los datos de alquileres y precios de venta, en general la posición relativa de cada distrito se mantiene con escasos cambios. De forma más ilustrativa, a continuación se muestran estos mismos datos sobre un mapa de los distritos de Madrid, para que os hagáis una idea de la distribución espacial (los tonos más oscuros se corresponden con valores más elevados, y viceversa) [2].


Observando ambos mapas (cuyas diferencias son escasas, todo sea dicho) resulta especialmente llamativa la separación que se establece entre las regiones norte y sur del municipio (siendo la sección central donde se concentra la mayor parte de la riqueza, pero encontrándose la mitad norte más favorecida que la mitad sur). En pocas palabras, y en base a lo que hemos establecido previamente, podemos concluir que en la sección norte del municipio es donde, en general, se concentran las viviendas más caras (en alquiler o en precio de venta) y por tanto, podemos suponer que la familias en tales zonas también posee una renta media relativamente mayor (al menos parecen no contradecir el sentido común, aunque éste suele no ser suficiente). Como curiosidad, podéis mirar también estos otros dos mapas (I, II, aunque la correlación no es perfecta, resulta ilustrativa en muchos sentidos).

Por tanto, hemos podido concluir que efectivamente se aprecia una distribución heterogénea de las familias respecto a su capacidad adquisitiva media en distintos distritos (al menos, para el caso de Madrid, aunque lo suponemos fácilmente extrapolable). Sin embargo, seguimos sin responder a nuestra pregunta inicial, ¿por qué se produce esta heterogeneidad en la distribución? Descartamos que fuese debido a los servicios o dotaciones de cada zona (éstas son consecuencia, no causa, de la distribución) y las condiciones físicas (clima, topografía, etc.) o bien no parece que sean muy relevantes, o bien son a su vez consecuencia de la población, no causa. De esta forma, parece que es la población que vive en cada zona, en sí misma, la causa de una desigual distribución. O en otras palabras, las familias deciden vivir en una u otra zona según sus quiénes tengan por vecinos. Podéis achacarme que parezco estar asumiendo que la gente puede decidir vivir en la zona que le plazca sin ningún tipo de impedimento psicológico o financiero. En cierto modo, sí, pero esta asunción no resta de momento validez al análisis posterior. Volveremos más adelante sobre ello.

Como véis, hemos aclarado algunas cuestiones (referentes a nuestro ejemplo de Madrid) al tiempo que hemos sentado algunos supuestos. Sí, parece ser que quien sea tu vecino influye bastante a la hora de elegir donde vivir (sea de forma directa, sea porque quien vive en una zona influye en el precio de la vivienda, lo cual corta en seco las posibles consideraciones de muchas familias). ¿Cómo puede llegar a ser posible esta situación? ¿No sería más sencilla una distribución más homogénea entre distintas zonas, que entre otras cosas, propiciaría precios más asequibles en la vivienda para toda la población, al margen de su condición socioeconómica? La respuesta, a no mucho tardar, la tendréis en la próxima entrada. 

[1] Elaboración propia a partir de datos calculados por idealista.com y la Sociedad Pública de Alquiler (alquiler, venta de vivienda). Podéis consultar más información en la sección de informes de precios que ofrece idealista.com. Soy consciente de que la información que puede recogerse está sesgada, ya que los precios recabados y sobre los que se realizan los distintos cálculos son los que están contenidos en las bases de datos de la página web, es decir, son los que se obtienen de los anuncios que la gente ha colgado. Los precios por tanto no se obtienen a través de un muestreo aleatorio simple, sino que responden a un perfil concreto: el de la gente que quiere vender y utiliza idealista.com como medio. Eso no sólo deja fuera aquéllas viviendas que no han sido colgadas en la página web, sino también otro tipo de viviendas que no suelen pasar por los canales de venta por internet pero que son representativas de las distintas zonas (quizá vayan por inmobiliarias, o por venta directa entre los interesados, etc.).
[2] Elaboración propia a partir de los datos ofrecidos por idealista.com y la Sociedad Pública de Alquiler (ver nota 1). El mapa en tonos azules azul corresponde a los alquileres, el de tonos rojos a los precios de venta de vivienda de segunda mano. Los valores van ordenados por gradación de tonos, el tono más oscuro corresponde al valor más alto, mientras que el más claro corresponde al más bajo. La escala de tonos se dispone en intervalos de 0,50 €/m2 para los alquileres, en azul, y de 500 € para los precios de compra/venta de vivienda de segunda mano (es decir, de 14 a 13,50 euros corresponde un tono azul, de 13,50 a 13 euros corresponde otro, más claro, y así sucesivamente; sucede de forma análoga para los tonos rojos).

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